Challenges of Excessive Hardship on Residential and Roofed Commercial Property Lease Agreements on the Part of the Tenant

Abstract

Taraflar arasında geçerli bir şekilde kira sözleşme kurulduktan sonra taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenemeyen olağanüstü nitelikte değişiklikler meydana gelebilir. Bu değişiklikler sonucunda da sözleşmede başlangıçta var olan edimler dengesi bozulabilir veya taraflardan biri aleyhine katlanılamaz hale gelebilir. Bu hâlde ahde vefa ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı kalması adalete, hakkaniyete ve dürüstlük kuralına aykırılık oluşturacağından sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması gerekecektir. 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde uygulamada sıkça karşılaşan ve yargısal içtihatlarla varlığını koruyan aşırı ifa güçlüğü ve uyarlama kurumu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi ile yasal bir düzenleme hâlini almıştır. Çalışmamızda da konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması hem doktrin hem de yargı kararları incelenerek değerlendirilmiştir. Bu kapsamda çalışmamızın ilk bölümünde ifa ve aşırı ifa güçlüğü kavramları ve aşırı ifa güçlüğünün benzer kavramlardan farkları üzerinde durulmuştur. İkinci bölümde ise konut ve çatılı işyeri kavramlarından ve kiracının kira bedeli borcundan bahsedilmiştir. Çalışmamızın üçüncü bölümünde ise aşırı ifa güçlüğüne bağlı olarak uyarlamanın şartları ve sonuçları ile uyarlamaya hâkim olan ilkeler açıklanmıştır. Çalışmamızın son bölümünde ise uyarlamanın hukuki sonuçları, kira bedelinin tespiti kavramıyla ve olağanüstü sebeple fesih kavramıyla karşılaştırıldıktan sonra aralarındaki ilişki incelenmiştir.Once a valid lease agreement is established between the parties, unforeseeable and unexpected extraordinary changes may occur. As a result of these changes, the initial balance of obligations in the contract may be disrupted, or one of the parties may become unable to bear the burden to their detriment. In such a case, since it would be contrary to justice, equity, and principle of good faith for the parties to remain bound by the contract by virtue of pacta sunt servanta, it would be necessary to adapt the contract according to the changing circumstances. The doctrine of excessive hardship and adjustment, frequently encountered in practice during the period of Law No. 818 Code of Obligations, and sustained by judicial precedents, has been legalized by Article 138 of Turkish Code of Obligations No. 6098. In this study, the adaptation of the contract to changing conditions in residential and workplace leases has been evaluated by examining both doctrinal views and judicial decisions. In the first part of this study, the concepts of performance and excessive hardship are discussed along with the differences between excessive hardship and similar concepts. The second part elaborates on the concepts of residential and workplace leases and the general obligations of the lessee. In the third part of the study, the conditions of excessive hardship according to Article 331 of the Turkish Code of Obligations are explained in detail. Finally, after explaining the conditions of adaptation, the principles and theories governing adaptation, the consequences of adaptation, and the conditions and consequences of termination due to extraordinary reasons, the relationship between Article 331 and Article 138 of the Turkish Code of Obligations is examined.